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土地價值對投資性房地產評估的影響

土地價值對投資性房地產評估的影響

土地價值對投資性房地產評估的影響

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在中國資產評估會發布的《投資性房地產評估指導意見(試行)》一文中,明確規定對投資性房地產評估主要采用的評估方法是市場法和收益法,而且使用這兩種評估法所得出的結論通常包括土地使用權的價值,也就是我們所說的土地價值。

由于投資性房地產評估在評估方法上的變化,導致評估結果的導向中包含土地價值,因此土地估值也將對上市房地產企業在內的企業投資性房地產評估的估值產生較大影響。

所謂投資性房地產,是指企業為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。

投資性房地產評估的對象分成三類,包括已出租的土地使用權,即企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式租出的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權,即企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權,以及按照國家有關規定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物,即企業擁有產權的、以經營租賃方式租出的建筑物,包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。

意見規定,在進行投資性房地產評估時主要采用市場法和收益法。運用市場法評估時,應當收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例,并對所收集的信息及其來源進行分析。而運用收益法評估時,注冊資產評估師應當合理確定折現率,折現率應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。

據中國資產評估協會介紹,出臺這一意見,是為了適應會計公允價值計量模式這一新動向,也更加注重評估與會計、審計的銜接。評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時,可以采用符合會計準則的其他方法。

由此可見,土地估值的變化將直接影響投資性房地產評估的最終結果,從而導致上市房地產企業的資產也會受到一定的影響,而房企在財務報告中反映的土地價值往往是購進價格,并沒有隨著土地價格的變化而變化,資產評估方法的改變,將使得上市房地產公司的資產估值發生較大改變。

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